Cómo una empresa de EE. UU. puede comprar un inmueble en RD: SRL, sucursal, RNC e impuestos (2026)

República Dominicana pasó de ser un destino de vacaciones a recibir capital de fondos, family offices y empresas de EE. UU. que buscan diversificar en hotelería, instalaciones de nearshoring y carteras residenciales de lujo. En 2026 ese flujo está en máximos. La pregunta que más recibimos en UpHoming es: "¿Mi empresa de EE. UU. puede comprar un inmueble en RD directamente?"

La respuesta es "sí, pero con requisitos importantes". RD es conocida por su apertura a la inversión extranjera, pero la ley exige que una empresa de EE. UU. tenga presencia local antes de inscribir el título. Esta guía es tu hoja de ruta para los trámites legales, fiscales y administrativos.

La regla en 2026: ¿una empresa de EE. UU. puede comprar directamente?

No. Una empresa de EE. UU. no puede comprar e inscribir un inmueble en RD sin tener antes presencia legal registrada en el país. Puede firmar una promesa de venta (contrato preliminar), pero no puede tener un Certificado de Título definitivo solo con su nombre extranjero. Para cerrar, tiene que crear una filial dominicana o registrar formalmente una sucursal en RD.

La clave de cualquier operación es el RNC (Registro Nacional de Contribuyentes), el número de identificación fiscal que da la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Sin RNC la empresa no existe para el Registro de Títulos y no se puede pagar el 3% de transferencia.

En 2026 el trámite digital del RNC es más ágil, pero el domicilio legal local sigue siendo obligatorio. Hay dos caminos:

1. Crear una empresa dominicana nueva (el camino más común).
2. Registrar una sucursal de tu empresa de EE. UU. (se usa por razones fiscales o contables concretas).

Para el marco legal general, mira nuestra guía legal para comprar inmuebles en RD.

SRL o SA: qué estructura conviene

La estructura afecta tu responsabilidad, tus reportes fiscales y lo fácil que será liquidarla en el futuro. Según la Ley 479-08, los compradores de EE. UU. suelen elegir entre dos:

1. Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL)

La SRL es el equivalente dominicano de una LLC de EE. UU. La usa el 90% de nuestros clientes empresariales para comprar inmuebles.

• Flexibilidad: necesita mínimo dos socios y máximo 50.
• Capital: el capital social mínimo hoy es de RD$100,000 (unos US$1,700), y solo el 1% debe pagarse al constituirla.
• Administración: la manejan uno o más gerentes, que no tienen que ser dominicanos ni residentes.
• Ideal para: sociedades tenedoras, inmuebles de alquiler y desarrollos comerciales pequeños y medianos.

2. Sociedad Anónima (SA)

La SA es una corporación tradicional, parecida a una C-Corp de EE. UU., pensada para operaciones grandes y estructuras de capital complejas.

• Complejidad: mínimo dos accionistas, sin máximo. Exige consejo de administración y un comisario de cuentas.
• Capital: el capital suscrito mínimo es de RD$30,000,000 (unos US$500,000), con al menos el 10% pagado.
• Ideal para: proyectos turísticos grandes, empresas que piensan cotizar en bolsa o con muchos accionistas que necesitan transferir acciones con facilidad.

Comparación: SRL y SA (2026)

La mayoría de los compradores de EE. UU. encuentran en la SRL el mejor equilibrio entre protección y simplicidad. Para ver cómo se relacionan estas estructuras con la residencia, revisa nuestra guía sobre estructuras de empresa y residencia.

Cómo registrar una sucursal de tu empresa de EE. UU., paso a paso

Si la casa matriz quiere mantener el inmueble bajo su EIN de EE. UU. por razones contables, hay que registrar una sucursal extranjera. Este proceso pide más documentos que crear una SRL nueva.

Paso 1: apostilla y traducción

Todos los documentos corporativos de EE. UU. deben apostillarse en el estado donde se constituyó la empresa (por ejemplo, Delaware o Florida). Necesitas:

• Acta constitutiva y estatutos.
• Certificado de vigencia (Certificate of Good Standing).
• Una resolución corporativa que autorice la compra en RD y nombre a un representante local.
• Traducción: un intérprete judicial dominicano debe traducirlos al español, y se legalizan en el consulado dominicano o en el Ministerio de Relaciones Exteriores (MIREX).

Paso 2: registro en la Cámara de Comercio

Con la traducción, los documentos se depositan en la Cámara de Comercio y Producción local, que emite el Registro Mercantil. Con él se reconoce oficialmente el derecho de la empresa de EE. UU. a operar y tener bienes en RD.

Paso 3: el RNC en la DGII

Con el Registro Mercantil, pides el RNC en la DGII. Ahí tu empresa de EE. UU. pasa a ser contribuyente en RD. En nuestra experiencia toma de 15 a 25 días hábiles, siempre que la documentación del beneficiario final sea clara.

Lista de documentos:

• Documentos corporativos de EE. UU. apostillados.
• Traducciones al español certificadas.
• Copia de la identificación o pasaporte del representante legal.
• Prueba de domicilio local (al principio suele ser la dirección de tu bufete).
• Pago de las tasas de registro (proporcionales al capital).

Cuánto cuesta y cuánto tarda (2026)

Comprar como empresa tiene costos que los compradores individuales suelen pasar por alto. Presupuestarlos bien es clave para calcular la rentabilidad.

Constitución y registro

Crear una SRL local o registrar una sucursal suele costar entre US$2,500 y US$5,000 entre honorarios legales e impuestos. Incluye estatutos, registro del nombre comercial en ONAPI y solicitud del RNC.

Gastos de la compra

El mayor gasto es el 3% de impuesto de transferencia, calculado sobre el mayor de dos valores: el precio declarado en el acto o la tasación de la DGII.

• Notario: normalmente del 0.25% al 1% del precio.
• Registro del título: sellos e impuestos administrativos menores.

Plazos estimados

• Constitución de la empresa o registro de la sucursal: 4 a 6 semanas.
• Debida diligencia: 2 a 3 semanas (muy recomendable).
• Cierre y transferencia del título: 30 a 90 días (el trámite en la DGII y el Registro varía por provincia).

Resumen de costos estimados (US$)

Para el detalle de impuestos, incluido el IPI, mira nuestra guía de impuestos y gastos de cierre.

Doble tributación entre EE. UU. y RD en 2026

Es la parte más importante para el tesorero de una empresa de EE. UU. República Dominicana y Estados Unidos no tienen un tratado amplio para evitar la doble tributación. El ingreso que una empresa de EE. UU. genera en RD podría pagar impuestos dos veces: en RD, donde se origina, y en EE. UU.

El choque

• RD: usa sobre todo un sistema territorial. Grava los ingresos de actividades o bienes dentro del país.
• EE. UU.: grava a sus ciudadanos y empresas por su ingreso mundial. Si tu empresa gana US$100,000 en alquileres de una villa en Casa de Campo, el IRS quiere su parte.

Cómo se reduce: el crédito por impuestos extranjeros

Para no cargar con toda la doble tributación, las empresas de EE. UU. suelen usar el Foreign Tax Credit, que permite descontar de lo que deben en EE. UU. el impuesto sobre la renta ya pagado a la DGII. Pero solo aplica a impuestos sobre la renta, no necesariamente al 3% de transferencia ni al 1% anual sobre activos (IPI).

La estrategia de la sociedad tenedora

Muchos de nuestros clientes más sofisticados usan una LLC de EE. UU. dueña del 100% de las cuotas de una SRL dominicana. Agrega una capa de separación legal y da más flexibilidad para repatriar o reinvertir las ganancias.

Aviso importante: UpHoming no da asesoría fiscal. El cruce entre los principios contables de EE. UU., el código del IRS y el Código Tributario dominicano (Ley 11-92) es complejo. Consulta con especialistas en impuestos internacionales en los dos países antes de mover dinero.

De la oferta al título: el proceso de compra

Con tu empresa dominicana o tu sucursal lista, la compra sigue un camino legal estándar.

1. Promesa de venta

Es la etapa que obliga a las partes. Normalmente pagas un 10% de depósito en una cuenta de garantía. Como empresa de EE. UU., asegúrate de que firme tu representante local autorizado. El contrato debe condicionar el cierre a una debida diligencia limpia.

2. Debida diligencia: el paso que no se negocia

En RD el título manda, pero los riesgos están en su historia. Tu abogado debe verificar:

• Estado jurídico: que no haya embargos, hipotecas ni litigios ocultos.
• IPI: que el vendedor esté al día.
• Uso de suelo y medio ambiente: muy importante para empresas que miran terrenos en la costa.

Para la lista de qué revisar, mira nuestra guía para verificar el título.

3. El acto de venta definitivo

Se firma ante un notario dominicano. A diferencia de EE. UU., donde el notario es un simple testigo, el notario dominicano es un oficial legal de alto nivel que debe cerrar el protocolo.

4. Pago de impuestos y registro

Después de firmar, tu abogado lleva el acto a la DGII para pagar el 3% de transferencia. Solo con ese pago el registrador de títulos cancela el título viejo y emite uno nuevo a nombre de tu empresa.

Próximos pasos para una buena compra en 2026

República Dominicana tiene uno de los marcos legales más sólidos de América Latina para la propiedad extranjera. Para una empresa de EE. UU. el camino es claro: crear presencia legal local, conseguir el RNC y hacer una debida diligencia obsesiva.

En 2026 el mercado se mueve rápido. Vemos empresas de EE. UU. que se quedan con buenos activos en Punta Cana y Santo Domingo porque tienen su estructura legal lista antes de encontrar el inmueble. Llegar preparado les permite ganarles a compradores individuales que todavía están con los papeles.

Tu plan:

1. Consulta con un abogado dominicano: no con un abogado de EE. UU. que "conoce a alguien". Necesitas gente en el terreno.
2. Elige tu estructura: para la mayoría, la SRL.
3. Empieza pronto con el RNC: los documentos toman tiempo.
4. Verifica el título: nunca te saltes la debida diligencia. Revisa nuestra guía de debida diligencia para entender los riesgos.

Con la base legal correcta, tu empresa puede aprovechar una de las economías más dinámicas del Caribe con seguridad.