Impuestos, gastos de cierre e incentivos para comprar en RD: IPI, Confotur y Ley 171-07

Playas, cultura y un turismo que crece hacen de República Dominicana un destino atractivo para comprar. Pero antes de lanzarte por esa villa frente al mar o ese refugio en la montaña, tienes que entender la parte financiera: impuestos, gastos de cierre e incentivos del Estado. Con la información correcta puedes decidir bien.

Los gastos de cierre al comprar en RD

Al comprar en RD hay gastos además del precio. Suelen ir del 3% al 6% del valor del inmueble, según la operación y los arreglos legales:

• Impuesto de transferencia (3%): es el gasto más grande. La DGII cobra un 3% sobre el precio de compra. Se paga al inscribir la venta a tu nombre.
• Abogado (1% a 1.5%): contratar a un abogado local competente no es negociable. Hace la debida diligencia, prepara los documentos, verifica el título y se asegura de que la compra cumpla la ley dominicana. Cobra entre el 1% y el 1.5% del precio, más el 18% de ITBIS sobre sus servicios.
• Notario (0.5% a 1%): en RD hace falta un notario para legalizar la mayoría de los documentos inmobiliarios. Verifica firmas y da validez a los contratos, incluido el contrato de compraventa. Suele cobrar entre el 0.5% y el 1% del valor.
• Sellos y cargos menores (cerca del 0.5%): cargos por sellos, certificaciones y registros en el Registro de Títulos. Suman alrededor del 0.5% del valor.

Consejo: pide a tu abogado desde el principio un desglose de todos los gastos de cierre estimados. Así evitas sorpresas y planificas bien.

El impuesto anual: el IPI

Cuando ya eres dueño, pagas impuestos cada año. El principal es el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI), que se cobra sobre el valor total de tus inmuebles, salvo los que tienen exenciones.

Cómo se calcula el IPI

Se calcula cada año sobre el valor registrado del inmueble:

• Personas físicas: si el valor sumado de todos tus inmuebles supera RD$9,975,419.00 (unos US$175,000, ajustado cada año por inflación), pagas el 1% anual sobre lo que excede ese monto. Por ejemplo, si tu inmueble vale RD$15,000,000, pagas el 1% sobre RD$5,024,581.00.
• Empresas: pagan un 1% fijo del valor registrado del inmueble cada año, sin monto exento. Por eso muchos compradores prefieren poner el inmueble a su nombre, salvo que una empresa les dé ventajas fiscales concretas.
• Terrenos rurales sin construir: pagan un 0.05% anual del valor del terreno.

Advertencia: el valor que se usa para el IPI suele ser menor que el de mercado. Aun así, pide a tu abogado que aclare el valor registrado para evitar diferencias.

¿Hay exenciones del IPI o programas especiales?

Sí, hay exenciones importantes que pueden reducir o eliminar el IPI:

1. Ley CONFOTUR (Ley 158-01): es el incentivo más fuerte para el desarrollo turístico y beneficia directamente a muchos compradores. Los inmuebles en polos turísticos declarados y construidos bajo esta ley tienen 15 años de exención del 3% de transferencia y del 1% anual de IPI. Muchos proyectos nuevos en zonas turísticas como Punta Cana, Cap Cana, Las Terrenas y Samaná se construyen bajo CONFOTUR.
2. Exención de la vivienda de personas físicas: como vimos, una parte importante del valor de los inmuebles de una persona está exenta de IPI. El monto se ajusta cada año por inflación.
3. Tipos específicos de inmueble: los inmuebles rurales de uso agrícola pueden tener otro tratamiento.
4. Valor por debajo del monto exento: si el valor total de tus inmuebles (como persona) está por debajo del monto exento del año, no pagas IPI.

Saber si un inmueble califica para CONFOTUR cambia mucho las cuentas: puede significar un ahorro grande durante quince años. Pregunta siempre a tu agente o abogado si el inmueble tiene CONFOTUR.

Incentivos del Estado y zonas especiales

El Estado dominicano promueve la inversión extranjera, sobre todo en turismo y algunos sectores industriales. Además de las exenciones del IPI, hay varios incentivos:

La Ley CONFOTUR (Ley 158-01)

CONFOTUR da exenciones fuertes a los inmuebles en polos turísticos designados. Apunta a proyectos que aportan a la infraestructura turística del país: hoteles, resorts y proyectos residenciales turísticos. Sus beneficios principales:

• 15 años sin el 3% de transferencia: un ahorro directo en los gastos de cierre.
• 15 años sin el 1% anual de IPI: un ahorro largo para el propietario.
• Exención del impuesto sobre la renta empresarial: es para los desarrolladores, no para el comprador individual, pero sostiene un mercado fuerte de proyectos nuevos.
• Exención de aranceles y otros impuestos sobre materiales y equipos de construcción: también para los desarrolladores; hace los proyectos más viables y puede influir en los precios de venta.

Si miras un proyecto nuevo o un inmueble en un polo turístico como Punta Cana o Cap Cana, pregunta siempre por su estatus CONFOTUR.

Otras zonas e incentivos

CONFOTUR es lo principal para el comprador individual, pero hay otros mecanismos:

• Zonas francas: zonas industriales o de servicios con exenciones grandes para las empresas que operan ahí, incluidos el impuesto sobre la renta y los aranceles. No son para vivienda, pero invertir en inmuebles comerciales dentro o cerca de ellas puede ser atractivo por el crecimiento de los negocios.
• Ley 171-07 de incentivos para pensionados y rentistas: da beneficios a jubilados extranjeros y a quienes viven de ingresos del exterior y se hacen residentes en RD, como exención de aranceles sobre el menaje de casa y una reducción del 50% en los impuestos de importación de vehículos. No es un incentivo fiscal inmobiliario directo, pero hace más barato vivir en RD y puede subir la demanda de alquiler largo o de compra.
• Residencia por inversión: RD tiene varios caminos de residencia que facilitan ser dueño y acceder a servicios locales. No es un incentivo fiscal, pero simplifica muchos aspectos de vivir e invertir en el país.

Consejo: consulta con un abogado especializado en inversión extranjera en RD para saber qué incentivos aplican a tu estrategia y cumplir sus requisitos. Comprar en Punta Cana, por ejemplo, a menudo viene con los beneficios de CONFOTUR.

La debida diligencia al comprar en RD

Además de las cuentas, la debida diligencia no es negociable:

• Verifica el título: que el vendedor tenga un título limpio y sin cargas. Tu abogado hace la búsqueda en el Registro de Títulos.
• Revisa la mensura: que los linderos y medidas coincidan con el título registrado.
• Revisa cargas y gravámenes: que no haya hipotecas, sentencias ni otros reclamos legales.
• Confirma permisos y uso de suelo: sobre todo en obra nueva o terrenos, que tenga los permisos de construcción y el uso de suelo correcto.
• Entiende las cuotas y reglas del condominio: si compras en un condominio o residencial cerrado, conoce las cuotas de mantenimiento, el reglamento y las normas.

En resumen

Comprar en República Dominicana tiene buenas perspectivas, desde ingresos de alquiler en polos turísticos como Punta Cana hasta un retiro tranquilo. Entender los impuestos, los gastos de cierre y los incentivos como CONFOTUR es clave. Con profesionales locales con experiencia y una debida diligencia completa, puedes comprar con confianza.

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