¿Compraste en preventa en RD? Tu fideicomiso podría estarte costando RD$107,000 extra al año sin que lo sepas

Hoy, 11 de septiembre de 2026, vence la segunda cuota del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) en República Dominicana. La mayoría de los propietarios ya lo sabe. Lo que muy pocos saben —incluyendo a miles de extranjeros que compraron un apartamento en preventa en los últimos dos o tres años— es que la figura legal que sostiene su unidad, un fideicomiso, podría estar obligándolos a pagar cientos de dólares más cada año de lo que pagarían si fueran dueños directos del mismo apartamento.

¿De verdad un fideicomiso paga más IPI que una persona física?

Sí, y la diferencia no es pequeña. Una persona física en 2026 solo paga IPI sobre la porción del valor de su propiedad que exceda RD$10,695,494 (unos US$182,000 al tipo de cambio de esta semana); todo lo que esté por debajo está exento, según la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Un fideicomiso no tiene esa exención. Paga la misma tasa de 1%, pero sobre el valor total del inmueble, desde el primer peso.

Así se ve esto con un número real. Toma un apartamento de unos 100 metros cuadrados, de dos habitaciones, en Santo Domingo, valorado en RD$14.8 millones (unos US$250,000) —cerca del promedio para ese tamaño en Santo Domingo de Guzmán este año, según datos de precios de Inmobiliario.do. Una persona física paga 1% sobre los RD$4.1 millones que exceden el umbral exento, lo que equivale a unos RD$41,000 al año (aproximadamente US$700). Un fideicomiso que sostenga ese mismo apartamento paga 1% sobre los RD$14.8 millones completos: unos RD$148,000 al año, o cerca de US$2,500.

Esa es una diferencia de casi RD$107,000 al año, unos US$1,800. Para ponerlo en términos que se puedan sentir: es casi el costo de dos boletos de avión ida y vuelta desde Toronto o Madrid hasta Punta Cana para una familia de cuatro personas, pagado cada año que tu unidad permanezca dentro de ese fideicomiso.

¿Cómo se originó esta diferencia?

La exención para personas físicas existe para que un propietario común no pague impuesto por una vivienda modesta, y la DGII la ajusta cada año por inflación: subió de RD$10,190,833 en 2025 a RD$10,695,494 en 2026, un aumento de 4.95%. Los fideicomisos nunca fueron incluidos en esa protección. La ley tributaria dominicana trata al fideicomiso como una entidad legal propia, separada de la persona que realmente pagó por el apartamento, así que la exención personal simplemente no le aplica, sin importar qué tan modesta sea la unidad que contiene.

Los fideicomisos se convirtieron en el vehículo estándar para las compras en preventa por una buena razón: el fiduciario mantiene los pagos del comprador y el título del terreno separados de las finanzas del desarrollador, lo que protege al comprador si el proyecto tiene problemas a mitad de la construcción. Nadie lo diseñó como un refugio fiscal, y tampoco nadie le creó una excepción.

Una buena noticia escondida en la misma ley que rige el plazo de hoy: si no pagas el 11 de septiembre, te costará menos que antes. La Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, sustituyó el recargo anterior —10% el primer mes y 4% cada mes adicional— por un recargo fijo de 3% mensual, con un tope de 100% del impuesto adeudado, vigente para cualquier recargo generado a partir del 1 de julio de 2026.

Qué significa esto para ti

Si compraste una unidad de US$250,000 dentro de un fideicomiso estándar de preventa, espera ver unos US$2,500 al año en IPI en el estado de cuenta del fiduciario, en lugar de los US$700 que pagarías como propietario individual: unos US$1,800 extra al año, o entre US$3,600 y US$5,400 durante un período típico de construcción de dos a tres años, antes de que siquiera recibas las llaves.

Si tu proyecto cuenta con un decreto de CONFOTUR (bajo la Ley 158-01, la ley de incentivo al desarrollo turístico), nada de esto te aplica: los proyectos aprobados están exentos del IPI y del 3% de impuesto de transferencia durante 15 años a partir de la terminación de la construcción. Vale la pena preguntarle directamente a tu desarrollador o abogado si tu proyecto específico cuenta con ese decreto; eso cambia todo el cálculo.

Y si ya cerraste y el título pasó del fideicomiso a tu nombre personal, quedaste fuera de esta trampa. Desde ese momento pagas la tasa individual, con la exención completa aplicando.

Lo que nadie más te está diciendo

La mayoría de las guías fiscales mencionan la diferencia entre fideicomiso y persona física como una sola línea escondida en un FAQ general, y siguen de largo. Ninguna la conecta con cuánto tiempo realmente permanece un comprador dentro de esa estructura. Esto no es un costo único: se repite cada marzo y cada septiembre durante los dos o tres años que dura la construcción de tu edificio, sumándose calladamente a los honorarios de administración fiduciaria en cada ciclo.

También vale la pena saber que no todos los fideicomisos reciben el mismo trato. Solo los proyectos aprobados por CONFOTUR y los fideicomisos de oferta pública formales —típicamente fondos institucionales de inversión inmobiliaria— reciben un alivio real frente al IPI. El fideicomiso de administración o de garantía ordinario que la mayoría de los desarrolladores constituye para un solo edificio en preventa no recibe ninguno de esos beneficios.

Cómo hicimos el cálculo

Este análisis se basa en los umbrales y la tasa del IPI 2026 publicados por la DGII, en los datos de precio por metro cuadrado para Santo Domingo de Guzmán de Inmobiliario.do (primer semestre de 2026), y en la tasa de cambio de referencia del BCRD para la semana del 9 de septiembre de 2026 (unos RD$58.87 por dólar). Las cifras están redondeadas para facilitar la lectura.

Si tu unidad todavía está dentro de un fideicomiso, la forma más rápida de conocer tu exposición es pedirle al agente fiduciario la declaración de IPI más reciente del fideicomiso y confirmar, por escrito, si tu proyecto cuenta con un decreto de exención de CONFOTUR. Nuestra guía sobre los umbrales del IPI 2026 para personas físicas explica el cálculo del lado de la titularidad individual, y si prefieres que un fiduciario te explique la estructura del fideicomiso antes de firmar cualquier cosa, es justamente el tipo de pregunta que nuestros socios de fideicomisos responden con frecuencia.

Este artículo está basado en datos de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), siemprealdia.co, el Banco Central de la República Dominicana (BCRD) e Inmobiliario.do, recopilados en septiembre de 2026. Última actualización: 11/09/2026.