Comprar en RD con una SRL o una empresa de EE. UU., residencia y zonas de alto riesgo

Tener un apartamento en Santo Domingo o una villa frente al mar en Punta Cana es una gran oportunidad. Pero, como toda inversión fuera de casa, exige entender el terreno local, las leyes y los riesgos. Estas son las preguntas que más nos hacen quienes compran desde fuera.

Cómo identificar zonas de alto riesgo en RD

Una preocupación clave al comprar en RD es identificar las "zonas de alto riesgo", sobre todo las expuestas a inundaciones, deslizamientos o huracanes. El paisaje caribeño trae sus fenómenos naturales, y saber evaluar la vulnerabilidad de un inmueble es esencial.

¿Cómo saber si un inmueble está en una de esas zonas?

• Mapas oficiales e instituciones: la Defensa Civil y el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales suelen tener mapas y datos de las zonas expuestas a desastres naturales. Tu abogado o un agente local serio puede ayudarte a conseguirlos e interpretarlos.
• Conocimiento local: trabaja con un agente local con experiencia que conozca bien la zona. Puede contarte cómo se inunda, dónde hay erosión o deslizamientos. Los inmuebles cerca de ríos, en laderas empinadas o sobre costas frágiles merecen más atención.
• Estudios de impacto ambiental: en proyectos grandes u obra nueva puede haber evaluaciones ambientales que detallan los riesgos geológicos e hidrológicos. Pide a tu abogado que los solicite.
• Inspección de expertos: además de la inspección normal, considera contratar a un ingeniero civil o un geólogo local para evaluar el terreno y la construcción, sobre todo si sospechas que la zona es vulnerable. Pueden ver señales de inundaciones pasadas o de suelo inestable.
• Seguro: pregunta por el seguro contra desastres naturales. Si es difícil de conseguir o muy caro, es señal de que las aseguradoras ven un riesgo alto.

Advertencia: no te quedes con lo que diga el vendedor. Haz tu propia revisión con expertos locales.

Residencia en RD: qué exige la inversión

Una pregunta común es si comprar un inmueble da la residencia automáticamente. Hay que aclararlo: comprar un inmueble por cierto monto no te da por sí solo la residencia. República Dominicana no tiene una "visa dorada" atada solo a la compra de vivienda, como otros países.

La vía formal es el programa de visa de inversionista, que pide una inversión mínima de US$200,000 en el país. Esa inversión puede ser una participación en una empresa local, un proyecto aprobado por el Estado o la compra de un inmueble, siempre que se registre como inversión extranjera en ProDominicana (antes CEI-RD). Comprar no te da la residencia por sí solo: hay que registrar la inversión y hacer la solicitud.

Lo que hay que entender:

• Hace falta una solicitud formal: aun con una inversión que califique, hay que pasar por un proceso formal ante el Ministerio de Relaciones Exteriores y la Dirección General de Migración, con mucha documentación, verificación de antecedentes y entrevistas.
• Prueba de fondos: tienes que demostrar el origen legítimo del dinero que inviertes.
• Registra la inversión: una compra de US$200,000 o más puede sostener la solicitud de visa de inversionista, aunque sea un apartamento para tu uso. Para eso la inversión tiene que estar registrada en ProDominicana y tienes que hacer la solicitud. El inmueble por sí solo no te da ningún estatus migratorio.
• Otras vías de residencia: hay otras categorías, como la residencia ordinaria para jubilados o personas con ingresos propios, con requisitos financieros distintos y sin un monto de compra de inmueble atado.

Consejo: consulta con un abogado de migración especializado en RD. Te dirá cuál es la vía correcta para tu situación.

Cómo constituir una empresa dominicana para tener un inmueble

Muchos compradores de fuera prefieren tener su inmueble en RD a través de una empresa local. Puede dar ventajas fiscales, facilitar la herencia y dar un marco legal claro cuando hay varios dueños. La estructura más común y recomendada es la Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL), parecida a una LLC de EE. UU.

Los requisitos y pasos generales para constituir una SRL:

1. Elige el nombre: tiene que ser único y aprobado por la Oficina Nacional de la Propiedad Industrial (ONAPI).
2. Agente registrado: necesitas un agente registrado (normalmente un abogado local) con dirección física en RD.
3. Socios: una SRL exige al menos dos socios, que pueden ser personas o empresas (por ejemplo, tú y un familiar, o tu LLC de EE. UU. y tú).
4. Capital: el capital mínimo es bajo (a menudo 100,000 pesos dominicanos, unos US$1,700), pero hay que declararlo y aportarlo formalmente.
5. Estatutos: tu abogado redacta los estatutos sociales, con el objeto de la empresa, la administración, la estructura de cuotas y otros detalles legales.
6. Registro: los estatutos se registran en la Cámara de Comercio y Producción, y la DGII le asigna a la empresa un RNC.
7. Cuenta bancaria: abres una cuenta bancaria a nombre de la empresa.

El proceso suele tomar de varias semanas a unos meses, según la agilidad y los documentos. Un abogado local con experiencia es indispensable.

Usar una empresa de EE. UU. para un inmueble en RD: la doble tributación

¿Se puede comprar con una empresa de EE. UU., como una LLC o una corporación? Técnicamente sí. Pero agrega complejidad, sobre todo por la doble tributación y el cumplimiento legal en los dos países.

Cuando una empresa de EE. UU. es dueña de un inmueble en RD, queda sujeta a las leyes fiscales de ambos países:

• Impuestos en RD: la empresa paga los impuestos del inmueble, el impuesto de transferencia al comprar y el de la renta si alquila. También tiene que cumplir los requisitos de declaración locales.
• Impuestos en EE. UU.: la empresa sigue pagando impuesto sobre la renta en EE. UU. sobre su ingreso mundial, que puede incluir el alquiler del inmueble en RD. Así el ingreso puede pagar impuestos primero en RD y luego en EE. UU.
• Tratados fiscales: República Dominicana y Estados Unidos no tienen un tratado amplio para evitar la doble tributación. Hay menos mecanismos para evitarla o reducirla, lo que puede hacerla menos conveniente que una empresa dominicana o comprar a tu nombre.
• Declaraciones: cumplir con dos sistemas legales y fiscales distintos puede ser engorroso y caro. Necesitas asesoría experta en impuestos internacionales.
• Banca: abrir una cuenta en RD para una empresa extranjera también puede ser más complicado que para una empresa local.

Para la mayoría de los compradores, sobre todo de vivienda, constituir una empresa dominicana (como una SRL) o comprar a tu nombre suele ser más sencillo y muchas veces más eficiente fiscalmente que usar una empresa de EE. UU.

Advertencia: busca asesoría de un abogado y un asesor fiscal internacional con experiencia en la ley de EE. UU. y de RD antes de elegir esta estructura.

La debida diligencia al comprar en RD

Elijas la estructura que elijas, la debida diligencia no es negociable. Tu abogado local es tu aliado principal.

Lo esencial:

• Búsqueda del título: verificar el Certificado de Título en el Registro de Títulos para confirmar el dueño y detectar embargos, cargas o litigios pendientes.
• Mensura y deslinde: que los linderos estén definidos e inscritos oficialmente mediante el deslinde, para evitar pleitos futuros.
• Impuestos: que el IPI esté pagado al día.
• Servicios: acceso a agua, luz y alcantarillado.
• Permisos y aprobaciones: en obra nueva, que tenga los permisos de construcción y ambientales.
• Condominio: si compras en un residencial o condominio, conocer el reglamento, las normas y la salud financiera de la administración.

Próximos pasos

Comprar en República Dominicana tiene mucho potencial. Si entiendes las zonas de riesgo, tienes claros los requisitos de residencia y eliges bien la estructura, sientas las bases de una compra segura. La clave es apoyarte en expertos locales legales, ambientales y fiscales.

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