80 projets construisent la moitié de Saint-Domingue : voici ce que cela signifie si le vôtre n'en fait pas partie

Des données officielles publiées le 3 septembre 2026 révèlent que le boom de la construction que célèbrent les autorités dominicaines recouvre en réalité deux marchés distincts sous un même titre. Un petit groupe de méga-promoteurs assure presque tout le gros œuvre, tandis que près de la moitié des petits chantiers résidentiels autour d'eux se sont tout simplement arrêtés. Si vous envisagez un achat en préconstruction dans le Grand Saint-Domingue en ce moment, savoir de quel côté de cette fracture se situe votre projet compte plus que le chiffre de croissance affiché dans le communiqué.

Le boom de la construction à Saint-Domingue est-il vraiment unique, ou y en a-t-il deux ?

Il y en a deux. Sur les 6 682 chantiers actifs recensés dans la Región Metropolitana (Grand Saint-Domingue), seulement 80 — à peine 1,2 % du total — représentent 49,2 % de tout ce qui est actuellement construit, en surface, selon les données de l'Oficina Nacional de Estadística (ONE) rapportées par El Inmobiliario le 3 septembre 2026. Imaginez dix chantiers alignés dans une même rue : en moyenne, moins d'un seul appartient à ce petit groupe — et ce chantier à lui seul totalise presque autant de surface construite que les neuf autres réunis.

En élargissant un peu la focale, la tendance devient encore plus nette. Les projets de plus de 5 000 m² — un ensemble plus large qui ne représente pourtant que 4,7 % de tous les chantiers recensés — concentrent 71,8 % de la surface totale en construction. Pendant ce temps, les projets que la plupart des gens imaginent en entendant « nouvelle construction » — les bâtiments de 100 à 200 m² qui constituent 51 % de tout ce qui est enregistré — ne représentent qu'environ 5 % de la surface construite, et près de la moitié d'entre eux sont actuellement à l'arrêt, selon ce même rapport de l'ONE.

Comment le marché en est-il arrivé à se scinder ainsi ?

Deux phénomènes se sont produits simultanément au cours de la dernière année. D'abord, le gouvernement a accéléré ses propres procédures de permis : le MIVHED, le ministère du Logement, a délivré 1 122 permis de construire entre janvier et juillet 2026, soit une hausse de 85 % par rapport aux 605 de la même période en 2025 — débloquant ainsi 406,7 milliards de RD$ de nouveaux investissements privés jugés viables, une hausse de 171 %.

Ensuite, les prêts bancaires ont suivi les grands acteurs. Le crédit accordé au secteur de la construction a progressé de 22,6 % sur un an à fin juin 2026, ajoutant plus de 34 milliards de RD$, selon les données de la banque centrale. Les grands promoteurs, disposant d'un historique de crédit et de garanties solides, ont capté l'essentiel de ce nouveau crédit et des permis accélérés. Les petits constructeurs indépendants — souvent autofinancés, sans relations bancaires institutionnelles — n'ont bénéficié ni de l'un ni de l'autre, et la contraction sectorielle de 2,3 % enregistrée l'an dernier les a frappés le plus durement.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous envisagez une unité en préconstruction dans un projet appartenant à ce top 1,2 % — une tour de marque reconnue, une résidence fermée de plusieurs centaines d'unités, ou un projet à usage mixte porté par un promoteur institutionnel — les données indiquent que vous achetez statistiquement dans le groupe qui avance réellement. Les promoteurs de ce niveau ont capté l'essentiel de la croissance du crédit bancaire et des permis cette année, et ce sont eux qui ajoutent de l'offre future : l'association des promoteurs ACOPROVI rapporte que les unités de logement futures planifiées ont bondi de 161 % cette année, passant de 1 217 à 3 174, avec des réservations en hausse de 44,7 %. Cela concorde avec la vague d'investissement portée par le tourisme que nous avons couverte lorsque le pays a enregistré des chiffres record de visiteurs au premier trimestre : l'argent est bien réel, il est simplement concentré.

Si, à l'inverse, vous envisagez un plus petit immeuble — une douzaine d'unités sur une emprise d'environ 200 m², chez un promoteur que vous ne connaissez pas — les probabilités réelles, selon les propres chiffres de l'ONE, sont proches d'un pile ou face quant à savoir si le chantier avance activement aujourd'hui. Cela ne signifie pas qu'il faille renoncer. Cela signifie que votre vérification diligente doit être plus rigoureuse : demandez une preuve de permis MIVHED actif, demandez à quelle date les fondations ont été coulées et demandez à les voir, et ne libérez aucun paiement qui ne soit pas rattaché à une fiducie (ce que le droit dominicain appelle un fideicomiso en vertu de la loi 189-11) plutôt que versé directement au promoteur.

Ce que personne d'autre ne dit

Tous les articles couvrant ces données — y compris le rapport original de l'ONE — traitent la répartition 1,2 %/49,2 % comme une curiosité macroéconomique : la preuve que les gros titres sur le « boom » survendent un marché dont la moitié des projets est en réalité à l'arrêt à la base. Aucun ne la transforme en liste de vérification pour l'acheteur. Or, le seuil de taille lui-même constitue un signal utilisable avant de signer quoi que ce soit : demandez directement au promoteur la surface totale construite du projet en mètres carrés, et où elle se situe sur ce spectre, avant même d'évaluer le prix au mètre carré ou l'échéancier de paiement. Un projet de moins de 200 m² d'emprise totale n'est pas automatiquement un mauvais investissement, mais il hérite des pires probabilités statistiques du secteur — et les conditions contractuelles (montant du dépôt, clauses de remboursement, pénalités de retard) doivent vous compenser pour ce risque, et non l'inverse.

Comment nous avons fait les calculs

Les chiffres de concentration — 6 682 chantiers actifs recensés au total, les répartitions 1,2 %/49,2 % et 4,7 %/71,8 %, et le taux d'arrêt d'environ 50 % parmi les constructions de 100–200 m² — proviennent du Registro de Oferta de Edificaciones de l'ONE (ROE 2026-1), tel que rapporté par El Inmobiliario le 3 septembre 2026. Les chiffres relatifs aux permis et au crédit proviennent du MIVHED et de données de la banque centrale rapportées jusqu'en août 2026. Nous n'avons pas interrogé directement les microdonnées brutes de l'ONE ; les chiffres reflètent les agrégats publiés.

Avant de verser un acompte sur un projet en préconstruction à Saint-Domingue, demandez au promoteur la surface totale construite et une copie du permis MIVHED actif — un simple courriel suffit, et cela vous indique de quel côté de ce marché vous achetez réellement. Pour la liste complète des vérifications à faire avant de transférer des fonds, notre guide pour éviter la fraude en préconstruction détaille chaque étape.

Cet article s'appuie sur des données de l'Oficina Nacional de Estadística (ONE), d'El Inmobiliario, du MIVHED et de rapports de la banque centrale dominicaine, recueillies entre juillet et septembre 2026. Dernière mise à jour : 15 septembre 2026.