Achat en prévente en République dominicaine : votre fiducie vous coûte peut-être 1 800 $ de trop chaque année

Aujourd'hui, le 11 septembre 2026, marque l'échéance du deuxième versement de l'impôt foncier dominicain, l'IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario). La plupart des propriétaires le savent déjà. Ce que beaucoup moins de gens savent — y compris des milliers d'étrangers ayant acheté un appartement en prévente au cours des deux ou trois dernières années — c'est que la structure juridique qui détient leur unité, un fideicomiso (une fiducie dominicaine), pourrait discrètement leur coûter des centaines de dollars de plus chaque année qu'un propriétaire direct du même appartement.

Une fiducie paie-t-elle vraiment plus d'IPI qu'un propriétaire individuel ?

Oui, et l'écart n'est pas négligeable. En 2026, un propriétaire individuel ne paie l'IPI que sur la portion de la valeur de sa propriété qui dépasse 10 695 494 RD$ (environ 182 000 $ US au taux de change de cette semaine) — tout ce qui se trouve sous ce seuil est exonéré, selon la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Une fiducie ne bénéficie d'aucune exonération de ce type. Elle paie le même taux de 1 %, mais sur la valeur totale du bien, dès le premier peso.

Voici ce que cela donne avec un chiffre concret. Prenons un appartement d'environ 100 mètres carrés, deux chambres, à Saint-Domingue, évalué à 14,8 millions RD$ (environ 250 000 $ US) — proche de la moyenne pour cette superficie à Santo Domingo de Guzmán cette année, selon les données de prix d'Inmobiliario.do. Un propriétaire individuel paie 1 % sur les 4,1 millions RD$ qui dépassent le seuil exonéré, soit environ 41 000 RD$ par an (environ 700 $ US). Une fiducie détenant ce même appartement paie 1 % sur la totalité des 14,8 millions RD$ : environ 148 000 RD$ par an, soit près de 2 500 $ US.

Cela représente une différence d'environ 107 000 RD$ par an, soit environ 1 800 $ US. Pour donner une idée concrète : c'est à peu près le coût de deux allers-retours en avion entre Toronto ou Madrid et Punta Cana pour une famille de quatre personnes, payé chaque année tant que votre unité reste dans cette fiducie.

Comment cet écart est-il apparu ?

L'exonération pour les particuliers existe pour éviter qu'un propriétaire ordinaire ne paie d'impôt sur une habitation modeste, et la DGII l'ajuste chaque année pour tenir compte de l'inflation : elle est passée de 10 190 833 RD$ en 2025 à 10 695 494 RD$ en 2026, soit une hausse de 4,95 %. Les fiducies n'ont jamais été intégrées à cette protection. Le droit fiscal dominicain traite la fiducie comme une entité juridique distincte de la personne qui a réellement payé pour l'appartement, si bien que l'exonération personnelle ne s'y applique tout simplement pas, peu importe la modestie de l'unité qu'elle détient.

Les fiducies sont devenues le véhicule standard pour les achats en prévente pour une bonne raison : le fiduciaire conserve les paiements de l'acheteur et le titre du terrain séparément des finances du promoteur, ce qui protège l'acheteur si le projet rencontre des difficultés en cours de construction. Personne ne l'a conçue comme un abri fiscal, et personne n'a créé d'exception pour elle non plus.

Une bonne nouvelle se cache dans la même loi qui régit l'échéance d'aujourd'hui : si vous manquez le paiement du 11 septembre, cela vous coûtera moins cher qu'avant. La loi 30-26, promulguée le 18 juin 2026, a remplacé l'ancienne pénalité — 10 % le premier mois et 4 % chaque mois supplémentaire — par une pénalité fixe de 3 % par mois, plafonnée à 100 % de l'impôt dû, applicable à toute pénalité accumulée à partir du 1er juillet 2026.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous avez acheté une unité de 250 000 $ dans une fiducie de prévente standard, attendez-vous à voir environ 2 500 $ par an d'IPI sur le relevé annuel du fiduciaire, au lieu des 700 $ que vous paieriez en tant que propriétaire individuel — soit environ 1 800 $ de plus par an, ou de 3 600 $ à 5 400 $ sur une période de construction typique de deux à trois ans, avant même d'avoir reçu vos clés.

Si votre projet dispose d'un décret CONFOTUR (en vertu de la loi 158-01, la loi d'incitation au développement touristique), rien de tout cela ne s'applique à vous : les projets approuvés sont exonérés de l'IPI, ainsi que de la taxe de transfert de 3 %, pendant 15 ans à compter de l'achèvement de la construction. Il vaut la peine de demander directement à votre promoteur ou à votre avocat si votre projet précis bénéficie de ce décret — cela change complètement le calcul.

Et si vous avez déjà finalisé l'achat et que le titre est passé de la fiducie à votre nom personnel, vous échappez à ce piège. À partir de ce moment, vous payez le taux individuel, avec l'exonération complète applicable.

Ce que personne d'autre ne dit

La plupart des guides fiscaux mentionnent la distinction entre fiducie et propriétaire individuel comme une simple ligne noyée dans une FAQ générale, puis passent à autre chose. Aucun ne relie cela à la durée réelle pendant laquelle un acheteur reste dans cette structure. Ce n'est pas un coût ponctuel : il se répète chaque mars et chaque septembre pendant les deux ou trois années que dure la construction de votre immeuble, s'ajoutant discrètement aux frais d'administration fiduciaire à chaque cycle.

Il est également utile de savoir que toutes les fiducies ne reçoivent pas le même traitement. Seuls les projets approuvés par CONFOTUR et les fiducies à offre publique formelles — typiquement des fonds institutionnels d'investissement immobilier — bénéficient d'un véritable allègement de l'IPI. La fiducie d'administration ou de garantie ordinaire que la plupart des promoteurs constituent pour un seul immeuble en prévente n'en bénéficie pas.

Comment nous avons fait le calcul

Cette analyse s'appuie sur les seuils et le taux de l'IPI 2026 publiés par la DGII, sur les données de prix au mètre carré pour Santo Domingo de Guzmán d'Inmobiliario.do (premier semestre 2026), et sur le taux de change de référence de la BCRD pour la semaine du 9 septembre 2026 (environ 58,87 RD$ pour un dollar américain). Les chiffres sont arrondis pour faciliter la lecture.

Si votre unité est toujours détenue par une fiducie, le moyen le plus rapide de connaître votre exposition est de demander à l'agent fiduciaire la déclaration d'IPI la plus récente de la fiducie et de confirmer, par écrit, si votre projet dispose d'un décret d'exonération CONFOTUR. Notre guide sur les seuils de l'IPI 2026 pour les propriétaires individuels détaille le calcul du côté de la propriété individuelle, et si vous préférez qu'un fiduciaire vous explique la structure de la fiducie avant de signer quoi que ce soit, c'est exactement le type de question que nos partenaires fiduciaires traitent régulièrement.

Cet article s'appuie sur des données de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), siemprealdia.co, la Banco Central de la República Dominicana (BCRD) et Inmobiliario.do, recueillies en septembre 2026. Dernière mise à jour : le 11 septembre 2026.