La République dominicaine vient d'adopter son tout premier Code du bâtiment — le 10 avril 2027 devrait déjà figurer dans votre contrat de preventa

Pendant des décennies, la construction en République dominicaine s'est appuyée sur un patchwork de règles techniques anciennes et de contrôles discrétionnaires. À la fin avril 2026, cela change : le pays dispose pour la première fois de son histoire d'un Code du bâtiment unique, officiel et national. Si vous avez signé — ou êtes sur le point de signer — un contrat de preventa pour un appartement dominicain, ce changement vous concerne, même si personne du côté du vendeur ne vous en a parlé.

Ce qui change, et pourquoi le 10 avril 2027 compte

Le 27 avril 2026, le Ministère du Logement, de l'Habitat et des Édifications (MIVHED) a publié la Résolution n° 007-2026, qui met officiellement en vigueur le Código de Construcción de la República Dominicana — le CDCRD. La résolution fixe une période de transition d'un an : jusqu'au 10 avril 2027, l'ancien régime technique et le nouveau code peuvent coexister. Au-delà de cette date, tout nouveau permis de construire dans le pays devra être conforme au CDCRD, sans exception.

En clair : un promoteur qui dépose une demande de permis avant le 10 avril 2027 peut construire votre unité selon les anciennes règles — même si le chantier s'étend jusqu'en 2028 ou 2029 et que la remise des clés n'a lieu qu'à ce moment-là. Un promoteur qui dépose après cette date doit suivre le CDCRD sur chaque plan. Le MIVHED a également précisé qu'il n'acceptera pas les projets qui mélangent l'ancien et le nouveau cadre au sein d'un même bâtiment ; une fois un régime choisi, il est figé.

Cette différence pèse plus qu'il n'y paraît, car le nouveau code est le premier de son genre dans l'histoire dominicaine.

Ce que le CDCRD exige réellement

Il ne s'agit pas d'une mise à jour mineure. Le code se déploie sur cinq volumes : conception structurelle et analyse sismique, exigences de sol et de fondations, spécifications pour le béton armé, l'acier et le bois, systèmes mécaniques, électriques et de plomberie, et enfin protection incendie et accessibilité. Jusqu'ici, ces règles vivaient dans des règlements épars — certains datant de plusieurs décennies — et chaque inspecteur du Ministère gardait une large marge pour décider de leur application.

L'ajout le plus important est la première carte officielle de zonage sismique du pays. La République dominicaine partage le même système de failles actives qu'Haïti, et les promoteurs pouvaient jusqu'à présent recourir à des hypothèses sismiques génériques au lieu de charges de calcul spécifiques à chaque zone. Le CDCRD l'interdit. Il introduit également une supervision continue sur le chantier : un ingénieur superviseur signe à chaque étape de la construction, et non plus uniquement à la fin (MIVHED ; reportage d'El Inmobiliario).

Pour l'acheteur, la question se résume à une ligne : votre futur appartement est-il construit selon l'ancien ou le nouveau standard ?

Ce que cela signifie si vous achetez en preventa

Trois scénarios couvrent la plupart des lecteurs.

Vous avez signé en 2024 pour une livraison en 2026. Votre immeuble a été autorisé selon les anciennes règles et a presque certainement été livré avant que tout cela ne devienne pertinent. Le CDCRD ne s'applique pas rétroactivement.

Vous signez à mi-2026 pour une livraison en 2027 ou début 2028. C'est ici que se trouve la zone fragile. La plupart des promoteurs sur cette fenêtre choisiront de déposer leur permis selon les anciennes règles — c'est moins cher, plus rapide, et leurs ingénieurs les maîtrisent. Le Ministère a été explicite : un projet déposé avant le 10 avril 2027 reste sous l'ancien régime, même si le chantier s'étend ensuite sur plusieurs années. Votre unité peut donc être livrée en 2028, dans un pays où le CDCRD est devenu obligatoire partout ailleurs, sans que votre immeuble n'y ait jamais été soumis. Rien d'illégal là-dedans — mais c'est un choix de qualité que le promoteur fait à votre place sans vous en parler.

Vous signez pour une livraison en 2028 ou 2029. Vous avez ici une vraie marge de négociation. Aucun promoteur d'un bien que vous n'occuperez que dans deux ou trois ans n'a de raison défendable de déposer encore sous l'ancien code. Demander la conformité au CDCRD par écrit — avant de signer — est précis, vérifiable et raisonnable.

La clause que personne ne dit à l'acheteur étranger d'exiger

La presse dominicaine a traité le nouveau code comme une nouvelle institutionnelle. Aucune des publications destinées aux acheteurs étrangers n'a dit l'évidence : le CDCRD ne vous protège que si votre contrat le mentionne.

Deux clauses courtes ajoutées à un contrat de preventa changent considérablement votre position. La première : le promoteur s'engage à concevoir et à construire le projet conformément au CDCRD (Résolution MIVHED 007-2026), quel que soit le moment où le permis a été déposé. La seconde : à la clôture, le promoteur remet une certification structurelle signée par l'ingénieur superviseur confirmant que les travaux exécutés respectent les volumes du CDCRD applicables au projet.

Aucune de ces clauses ne coûte au promoteur sur le papier. Toutes deux sont aussi refusables par écrit — et un refus en dit déjà long. Si votre date de livraison est antérieure au 10 avril 2027, c'est une négociation. Si elle est postérieure, le promoteur n'a aucune raison sérieuse de dire non.

Un avocat dominicain rédige les deux clauses en quelques paragraphes. La liste d'avocats immobiliers dominicains du Cercle de Confiance d'Uphoming est un bon point de départ. Pour tout le reste de la diligence sur une preventa, notre guide pour vérifier les promoteurs et éviter les fraudes couvre les autres dossiers à constituer.

Comment nous avons fait le calcul

Cet article s'appuie sur le communiqué officiel du MIVHED annonçant la Résolution n° 007-2026 du 27 avril 2026, sur le communiqué parallèle de la Présidence et sur les reportages de Listín Diario, El Caribe et El Inmobiliario. La date de fin de transition et la règle selon laquelle les projets déposés au préalable restent sous l'ancien régime ont été recoupées dans les quatre sources. L'étendue des cinq volumes est décrite dans les supports propres du MIVHED et confirmée par El Inmobiliario.

Si vous êtes déjà à mi-parcours d'un achat en preventa, notre guide de diligence juridique pour acheteurs étrangers passe en revue le reste du dossier à demander à votre promoteur.

Cet article s'appuie sur des données du MIVHED (Résolution 007-2026), de la Présidence de la République dominicaine, de Listín Diario, El Caribe et El Inmobiliario, recueillies entre avril et juin 2026. Dernière mise à jour : 2026-06-02.