Cómo pagar el saldo de un apartamento en plano en RD: 3 opciones de financiamiento

Firmaste el contrato, pagaste la reserva y llevas entre 12 y 24 meses pagando cuotas mensuales o trimestrales en efectivo. Ahora el edificio sube, la entrega se acerca y el pago final, que suele ser entre el 50% y el 60% del precio total, empieza a pesar.

Conseguir financiamiento siendo no residente en República Dominicana es posible y es algo habitual. Lo que pocos saben es que el margen de tiempo es más corto de lo que parece. Si esperas a tener las llaves para hablar con un banco, ya vas tarde. Esta guía explica las formas de financiar ese saldo, los bancos que de verdad prestan a quien vive fuera y los números que tienes que tener en cuenta.

Las 3 formas de financiar el saldo de una compra en plano en RD

Quien compra desde fuera suele cubrir el saldo de una compra en plano por una de estas tres vías:

1. Préstamo hipotecario en un banco dominicano: lo más común para financiar a largo plazo (5 a 15 años). Suele cubrir entre el 50% y el 70% del valor del inmueble.
2. Financiamiento directo del desarrollador: la opción con menos trámites, aunque con plazos más cortos (1 a 5 años) y tasas más altas.
3. Usar bienes en tu país: una línea de crédito sobre tu casa (HELOC) o un préstamo personal en un banco de EE. UU., Canadá o Europa para pagar el saldo en efectivo.

Opción 1: préstamo hipotecario en un banco dominicano

Los desarrolladores dan planes de pago sin intereses durante la obra, pero los bancos casi nunca desembolsan hasta que el inmueble está casi terminado. En los cierres que hemos acompañado en Punta Cana y Las Terrenas, los bancos piden que el "Certificado de Título" esté listo o que el proyecto tenga un avance certificado por el banco antes de cerrar el préstamo.

El proceso es exigente. Como no residente, le estás pidiendo a un banco de otro país que confíe en ingresos que generas a miles de kilómetros. Para lograrlo tienes que documentar bien tu situación financiera.

¿Qué bancos dominicanos prestan de verdad a quien vive fuera?

No todos los bancos de RD están preparados para evaluar crédito internacional. Si compras desde fuera, concéntrate en estos:

• Scotiabank: suele ser la primera opción para quien viene de Norteamérica, por su presencia internacional y porque conoce los reportes de crédito de Canadá y EE. UU.
• Banco Popular Dominicano: el banco privado más grande del país, con departamentos de "Banca de Personas" que atienden a inversionistas extranjeros.
• Banreservas: el banco del Estado. Suele tener tasas competitivas durante la "Feria Inmobiliaria", aunque sus requisitos de papeles pueden ser más tradicionales.

Tasas, plazos y porcentaje financiado para extranjeros

Financiarse en RD cuesta más que en EE. UU. o Canadá. No esperes tasas de 3% o 4%. Si quieres más detalle sobre los requisitos, lee nuestra guía completa de financiamiento para extranjeros.

Según datos que cita RealtorDR, algunos bancos tienen condiciones especiales para residentes en EE. UU., con préstamos de hasta US$400,000 a 7 años, según el tipo de inmueble y el crédito del comprador.

¿Necesitas residencia?

Mucha gente cree que hace falta la cédula dominicana para un préstamo. No es así.

La mayoría de los bancos grandes te prestan con tu pasaporte vigente y una segunda identificación (por ejemplo la licencia de conducir). Eso sí, te piden un reporte de crédito de tu país (Equifax, TransUnion o Experian). La residencia no es obligatoria, pero a veces da acceso a tasas algo más bajas o a préstamos en pesos, que en ocasiones tienen incentivos distintos.

Opción 2: ¿el financiamiento del desarrollador es lo más fácil?

Si los requisitos del banco te parecen demasiados, muchos desarrolladores inmobiliarios financian ellos mismos el saldo. Es muy común en zonas de mucha inversión como Punta Cana.

Se usa mucho como puente. Por ejemplo, un comprador toma el financiamiento del desarrollador por 2 años mientras vende una propiedad en su país o mejora su crédito local. Tienes más sobre esta estrategia en nuestro análisis del financiamiento en RD para compradores de EE. UU..

Opción 3: usar tus bienes en tu país

Para muchos de nuestros clientes, la forma más barata de "financiar" en RD es no usar un banco dominicano. Con una línea de crédito sobre tu casa en Toronto, Nueva York o Miami (HELOC) a menudo consigues tasas bastante más bajas que el 8% promedio de RD.

• Ventaja: tratas con un banco que ya conoces, en tu idioma, y pagas en tu moneda, sin riesgo cambiario.
• Riesgo: pones en juego tu vivienda principal para financiar una inversión en otro país.

Cómo pasar del plan en efectivo a un préstamo a mitad de obra

Si pensabas pagar el 100% en efectivo y ahora prefieres un préstamo para conservar liquidez, sigue este calendario:

1. Revisa la "Promesa de Compra-Venta": confirma que el contrato permite el financiamiento bancario. La mayoría lo permite, pero algunos proyectos de bajo costo bajo la Ley 189-11 (fideicomiso) tienen bancos asignados.
2. Habla con un banco o un corredor (8 meses antes): empieza la preaprobación al menos 8 meses antes de la entrega.
3. La tasación (3 meses antes): el banco manda un tasador a la obra. El préstamo se calcula sobre el valor de mercado actual, que puede no coincidir con tu precio de compra.
4. Coordinación: el banco coordina con el desarrollador y le paga el saldo directamente cuando se firma el acto de venta definitivo.

Qué opción te conviene

Depende de tu horizonte. Si buscas el menor costo a largo plazo, gana un préstamo de Scotiabank o Banco Popular. Si te importa la rapidez y piensas vender pronto, el financiamiento del desarrollador es lo más simple.

Recomendaciones finales:

• Empieza pronto: reúne hoy tus declaraciones de impuestos de los últimos 2 años y los estados de cuenta de los últimos 6 meses.
• Suma los gastos de cierre: además del préstamo, vas a necesitar cerca del 3% del valor del inmueble para el impuesto de transferencia (salvo que el proyecto tenga CONFOTUR).
• Compara: no aceptes la primera tasa del desarrollador sin revisar las tasas de los bancos locales.

Para entender mejor los detalles legales de estas operaciones, lee nuestro artículo sobre préstamos hipotecarios para extranjeros en RD.