Ley CONFOTUR en República Dominicana: qué impuestos te ahorras al comprar

La mayoría de los compradores pierde entre el 3% y el 5% de su capital en gastos de cierre e impuestos antes de recibir las llaves. En República Dominicana hay un marco legal que permite evitar buena parte de esos costos. Si estás mirando apartamentos de lujo en Punta Cana o villas frente al mar en Las Terrenas, tienes que entender la Ley 158-01, conocida como CONFOTUR, porque cambia las cuentas de la compra.

Esta guía explica cómo funciona el incentivo, cuánto dinero te ahorra y qué revisar para que tu compra quede protegida.

Lo esencial: qué impuestos elimina CONFOTUR

Si un proyecto está certificado bajo la Ley CONFOTUR, el comprador no paga el impuesto de transferencia del 3% al cerrar. Además queda exento del IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) del 1% anual durante un máximo de 15 años. Según RealtorDR e Instyle Investments, estas dos exenciones juntas son el mayor ahorro fiscal disponible para comprar inmuebles en el Caribe y suben la rentabilidad neta de una propiedad en alquiler entre un 15 y un 20% durante el tiempo que la tienes.

Qué es CONFOTUR y qué dice la Ley 158-01

CONFOTUR es el Consejo de Fomento Turístico, el organismo creado por la Ley 158-01 para acelerar el crecimiento de la infraestructura turística del país.

Hace décadas el Estado entendió que, para competir con otros destinos, tenía que incentivar a los desarrolladores a construir proyectos de calidad en ciertos "polos turísticos" poco desarrollados o prioritarios. La ley les da exenciones fiscales grandes a los desarrolladores y permite que esos beneficios pasen al comprador.

No todos los inmuebles califican

Muchos compradores creen que cualquier obra nueva en RD trae estos beneficios. No es así. La clasificación CONFOTUR es un proceso exigente. El proyecto tiene que estar en una zona designada, como Punta Cana, Cap Cana, Samaná o partes de Puerto Plata, y cumplir criterios sobre su aporte a la economía turística local.

Cuando evaluamos un proyecto en UpHoming buscamos la "Resolución" oficial del Ministerio de Turismo. Sin ese documento, el inmueble paga los impuestos normales, por muy turística que parezca la zona.

Cuánto te ahorras: las cuentas

El ahorro viene de dos lados: lo que pagas al comprar y lo que pagas cada año por tener el inmueble.

1. Exención del impuesto de transferencia del 3%

En una compra normal, el comprador paga una sola vez un impuesto de transferencia del 3% del valor del inmueble, según la tasación de la DGII.

• Ejemplo: en un apartamento de US$300,000, el impuesto de transferencia sería de US$9,000.
• Con CONFOTUR: pagas US$0.

Son US$9,000 que se quedan en tu cuenta el día del cierre. Para quien compra para invertir, eso acerca bastante el punto en que la inversión se paga sola.

2. Exención del IPI del 1% anual

El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) es un impuesto anual del 1% sobre el valor total de los inmuebles de una persona. Hay un monto exento (históricamente cerca de US$175,000, que se ajusta cada año por inflación) y todo lo que pase de ahí paga el 1%.

Con CONFOTUR, tu inmueble no paga ese 1% durante un máximo de 15 años.

• Ahorro anual: en el mismo inmueble de US$300,000 te ahorras cerca de US$3,000 al año.
• En 15 años: el ahorro total llega a US$45,000.

Tabla comparativa de ahorro

Fuente: cálculos con las tasas estándar que cita RealtorDR.

Lo que hay que revisar antes de comprar

En 10 años en el mercado dominicano hemos visto a muchos compradores dar por hecho que "CONFOTUR" lo cubre todo. No es así, y hay detalles técnicos que muchos corredores pasan por alto.

Cómo verificar que un proyecto tiene CONFOTUR

No te quedes con lo que dice el folleto de ventas:

1. Pide la Resolución: solicita al desarrollador copia de la "Resolución" oficial del Ministerio de Turismo.
2. Revisa el nombre del proyecto: el nombre de la resolución tiene que coincidir con el nombre legal del proyecto donde compras.
3. Consulta con un abogado local: que confirme con la DGII que el proyecto está al día y que las exenciones siguen vigentes.

Lo que pasa con el impuesto sobre la renta del alquiler

Hay confusión sobre si el comprador individual queda exento del impuesto sobre la renta de sus alquileres. CONFOTUR apunta sobre todo a los impuestos del inmueble (transferencia e IPI); la exención del impuesto sobre la renta es para las empresas que operan los proyectos turísticos.

Para el comprador individual, muchos proyectos de Punta Cana tienen un "pool de alquiler" o una estructura de administración. En algunos casos, si el proyecto funciona como un hotel, los ingresos del alquiler también pueden quedar exentos del impuesto sobre la renta durante esos 15 años. Depende mucho de la estructura legal de cada proyecto. Consulta siempre a un asesor fiscal para saber si tu renta se grava como persona física o como empresa.

¿Los 15 años están garantizados? Los límites de la exención

Los 15 años son el máximo, y empiezan a contar cuando el proyecto recibe su clasificación definitiva, no cuando tú firmas el contrato.

Si compras una reventa en un edificio clasificado hace 5 años, te quedan 10 años de beneficios. Además, si el desarrollador no cumple ciertas etapas de construcción, el Estado puede en teoría revocar la clasificación. Por eso conviene comprar a desarrolladores con proyectos CONFOTUR ya terminados.

Cómo un proyecto consigue la clasificación CONFOTUR

La clasificación no se regala; el desarrollador pasa por varias etapas:

1. Clasificación provisional: el desarrollador presenta un plan maestro al Consejo de Fomento Turístico. Tiene que demostrar que el proyecto está en un polo turístico y que va a crear empleo e infraestructura.
2. Compromiso de inversión: debe invertir un capital importante y cumplir normas estrictas de arquitectura y medio ambiente.
3. Clasificación definitiva: cuando el proyecto llega a cierta etapa de desarrollo, recibe la resolución definitiva. Ese es el documento que activa los beneficios fiscales para ti.

Por eso las unidades con CONFOTUR suelen costar algo más. El desarrollador invirtió años y honorarios legales en conseguir esos beneficios. Aun así, como muestran las cuentas de arriba, el ahorro fiscal casi siempre supera esa diferencia de precio.

Otros puntos a considerar

La salida: ganancia de capital

Un aspecto que pocos miran es cómo afecta la Ley 158-01 a la venta. En RD la ganancia de capital suele pagar un 27%. Pero los inmuebles con CONFOTUR pueden quedar exentos de ese impuesto en la primera venta dentro del período de 15 años. Es una ventaja grande si piensas vender una unidad comprada en plano o venderla tras unos años de valorización.

Llave en mano y paquetes de mobiliario

Muchos proyectos con CONFOTUR en Cap Cana o Bávaro están pensados para quien no quiere ocuparse de nada. Según nuestro estudio de mercado, los desarrolladores suelen ofrecer paquetes de mobiliario y electrodomésticos.

• Comodidad: amueblar a distancia puede ser un dolor de cabeza logístico.
• Coherencia: el diseño uniforme atrae a huéspedes de gama alta y ayuda a mantener una ocupación alta.
• Costo: muchas veces el paquete va incluido en el precio de compra y en algunos casos se puede financiar junto con el inmueble.

Financiamiento

Muchos compran en efectivo, pero se puede financiar. Bancos como Banco Popular o Scotiabank dan préstamos hipotecarios a extranjeros y suelen pedir entre el 30 y el 40% de inicial. En un inmueble con CONFOTUR, la tasación del banco suele reflejar el valor de las exenciones, lo que mejora el porcentaje que te financian. Tienes más detalle en nuestra guía de préstamos hipotecarios para comprar desde el exterior.

Cómo encontrar y comprar un inmueble con CONFOTUR

No busques "inmuebles en RD" en general: busca proyectos con clasificación CONFOTUR.

Pasos para comprar bien

1. Busca en las zonas correctas: Punta Cana, Cap Cana, Las Terrenas y algunas zonas de Puerto Plata concentran los proyectos de la Ley 158-01.
2. Pregunta por CONFOTUR primero: antes de visitar, pregúntale al agente si el proyecto tiene una resolución CONFOTUR vigente.
3. Pide un estimado de gastos de cierre: una agencia seria te puede comparar los gastos de un inmueble normal con los de uno con CONFOTUR.
4. Revisa el contrato de compra: debe decir que el desarrollador es responsable de mantener la clasificación hasta que el título pase a tu nombre.

Documentos que debes pedir

• La Resolución: el documento oficial del Ministerio de Turismo.
• La certificación de exención: la emite la DGII para el proyecto.
• El plan maestro: para confirmar que tu unidad está dentro del área certificada.

¿Te conviene un inmueble con CONFOTUR?

Para mejorar la rentabilidad de una compra en el Caribe, la Ley CONFOTUR es la herramienta más potente que hay. Sin el 3% de transferencia y sin el 1% de IPI durante 15 años, el Estado está pagando parte de tu inversión.

Pero el beneficio vale lo que vale tu revisión. Verifica la clasificación, calcula cuánto le queda a la exención y trabaja con abogados que conozcan bien la Ley 158-01.

Si quieres construir patrimonio a largo plazo, pagar menos por mantener el inmueble y tener un alquiler vacacional llave en mano, conviene darles prioridad a los proyectos con CONFOTUR.

¿Quieres ver opciones certificadas? Filtra tu búsqueda por proyectos con aprobación CONFOTUR y consulta con alguien que conozca el mercado actual.