Impuestos inmobiliarios en RD: transferencia, IPI y fechas de pago, ganancia de capital y Confotur

Comprar en República Dominicana combina el encanto del Caribe, un turismo fuerte y buenos rendimientos, desde las playas de Punta Cana hasta las calles históricas de Santo Domingo. Pero, como en toda inversión, entender los impuestos y los costos del inmueble es clave para sacarle el máximo y comprar sin tropiezos. Esta guía explica qué esperar.

Muchos compradores llegan a RD atraídos por sus políticas favorables a la inversión y sus leyes de propiedad relativamente sencillas. Pero los impuestos, desde la transferencia hasta las obligaciones anuales y la ganancia de capital, exigen entender los detalles. Veamos cada uno, incluidas las exenciones de la Ley CONFOTUR.

El impuesto de transferencia

Al comprar, uno de los primeros costos grandes es el impuesto de transferencia. Se paga una sola vez a la DGII durante la compra, y el título no se puede inscribir a tu nombre hasta pagarlo.

¿Cuánto es? Hoy es el 3% del valor del inmueble. Ese 3% se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio del contrato o la valoración catastral oficial (la tasación del Estado). Si la tasación del Estado es mayor que el precio que pactaste, el impuesto se calcula sobre la cifra del Estado.

¿Cuándo se paga? Normalmente antes de la transferencia final del título. Tu abogado te guía y presenta los documentos en la DGII. Si no lo pagas, tu propiedad no queda formalizada en el registro público y quedas expuesto.

Ejemplo: compras una villa frente al mar en Cabarete por US$350,000. Si la tasación del Estado también es de US$350,000 o menos, pagas el 3% de US$350,000, es decir, US$10,500. Es un costo inicial importante que tienes que incluir en tu presupuesto.

Consejo: presupuesta siempre entre un 5% y un 6% adicional del valor para los gastos de cierre, que incluyen este impuesto, el abogado y otros trámites.

El IPI: el impuesto anual al patrimonio inmobiliario

Además de la transferencia, los propietarios pagan un impuesto anual, el IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario), que aplica a ciertos inmuebles.

¿Cuál es la tasa? El 1% anual del valor registrado del inmueble. Pero no todos los inmuebles lo pagan: hay un monto exento importante.

Monto exento: para personas físicas, el IPI solo se aplica a inmuebles por encima de un monto que fija el Estado y ajusta cada año por inflación. En años recientes rondó los RD$9,800,000 (unos US$165,000, según el tipo de cambio). Si el valor catastral de tu inmueble está por debajo, no pagas IPI. Por eso muchos inmuebles de gama media o terrenos sin construir de personas físicas quedan exentos.

¿Quién lo paga? Las personas con uno o más inmuebles cuyo valor sumado supere el monto exento. También los solares urbanos sin construir por encima de cierto valor. Los inmuebles rurales y agrícolas suelen estar exentos, igual que los de empresas (que tienen otras obligaciones, normalmente un 1% sobre los activos o sobre las ganancias, el que sea mayor).

Fechas de pago: el IPI vence el 11 de marzo de cada año. Puedes pagarlo en dos cuotas iguales: la primera hasta el 11 de marzo y la segunda hasta el 11 de septiembre. Mantenerte al día evita recargos e intereses.

Advertencia: no confundas el impuesto de transferencia con el IPI. El de transferencia se paga una vez al comprar; el IPI es un gasto anual para los inmuebles que califican.

La Ley CONFOTUR

Uno de los incentivos más atractivos es la Ley CONFOTUR (Ley 158-01 y sus modificaciones), que promueve el turismo con exenciones fiscales importantes para inmuebles dentro de proyectos turísticos aprobados.

¿Qué beneficios da? Si compras en un proyecto con CONFOTUR, tienes estas exenciones durante 15 años desde que se aprobó el proyecto:

• Impuesto de transferencia (3%): no lo pagas al comprar.
• IPI (1%): no pagas el impuesto anual durante 15 años, sea cual sea el valor del inmueble.
• Ganancia de capital (27%): si vendes dentro de esos 15 años, la ganancia está exenta. Es una gran ventaja si piensas revender.
• Impuesto sobre la renta del alquiler: los ingresos de alquilar un inmueble con CONFOTUR también están exentos durante 15 años.

Para quien busca ingresos de alquiler o revender, un inmueble con CONFOTUR en Punta Cana, Las Terrenas o Samaná puede mejorar mucho los resultados.

¿Cómo verificar CONFOTUR? Confirma que el inmueble o proyecto tiene la aprobación oficial. Tu abogado lo revisa en la debida diligencia y confirma que los beneficios aplican a tu unidad. No todos los proyectos nuevos califican.

La ganancia de capital al vender

Si vendes un inmueble en RD, sobre todo si no tiene CONFOTUR o ya venció la exención, tienes que entender este impuesto.

¿Qué es? RD cobra un 27% sobre la ganancia de la venta de un inmueble: la diferencia entre el precio de venta y el costo de compra documentado, menos los gastos deducibles aprobados.

Cómo se calcula:

• Ganancia = Precio de venta - (Costo de compra + Gastos deducibles aprobados)
• Impuesto = 27% de la ganancia

Los gastos deducibles pueden incluir mejoras documentadas (remodelaciones grandes, ampliaciones) y algunos honorarios legales de la venta. Guarda todos los recibos oficiales de la compra y las mejoras. Sin documentos, la DGII puede no reconocer esas deducciones y tu ganancia gravable sube.

Ejemplo: compraste un apartamento en Santo Domingo por US$200,000. Cinco años después lo vendes por US$300,000. En ese tiempo gastaste US$20,000 en remodelaciones documentadas. Tu ganancia es US$300,000 - (US$200,000 + US$20,000) = US$80,000. El impuesto es el 27% de US$80,000, es decir, US$21,600.

CONFOTUR otra vez: aquí CONFOTUR pesa mucho. Si tu inmueble tiene CONFOTUR y vendes dentro de los 15 años, no pagas ese 27%. Puede ser un ahorro de decenas de miles de dólares.

Otros costos de tener un inmueble en RD

1. Abogado: contratar a un abogado inmobiliario local competente no es negociable. Hace la debida diligencia, redacta contratos, verifica títulos y tramita el registro. Cuenta con el 1% al 1.5% del precio.

2. Notario: se necesita para legalizar varios documentos. Suele costar cerca del 1% del precio.

3. Debida diligencia: mensuras, búsquedas de título y otras verificaciones para confirmar que no hay cargas ni disputas. Suelen ir incluidas en los honorarios del abogado.

4. Seguro: muy recomendable contra desastres naturales (los huracanes cuentan), incendios y otros daños. El costo depende del valor y la cobertura.

5. Cuotas del condominio: si compras un apartamento o en un residencial cerrado, pagas cuotas mensuales o trimestrales por áreas comunes, seguridad, piscina y a veces servicios. Van desde US$100 hasta varios cientos al mes según las amenidades y el tamaño.

6. Servicios y mantenimiento: luz, agua, internet y mantenimiento general, que varían según el uso y la zona. Si alquilas, suma la administración (normalmente del 10% al 20% del ingreso bruto).

7. Comisión de corretaje: normalmente la paga el vendedor, pero si contratas un agente de compra, entiende qué te cobra.

Planificar bien los impuestos

• Aprovecha CONFOTUR: busca proyectos aprobados, sobre todo si piensas alquilar o revender. Las exenciones de 15 años son una gran ventaja.
• Busca asesoría legal y fiscal: no te metas con las leyes y los impuestos inmobiliarios sin un abogado local independiente y, si hace falta, un asesor fiscal.
• Guarda registros detallados: del costo de compra, las mejoras y los gastos de compra y venta. Es clave para calcular bien la ganancia de capital y aprovechar las deducciones.
• Entiende la valoración catastral: la tasación del Estado afecta tanto el impuesto de transferencia como el IPI. Tu abogado te explica cómo se aplica.
• Presupuesta todos los costos: además del precio, los gastos de cierre (5% a 6%), los impuestos anuales y los gastos de operación como el condominio y los servicios.

Con estos impuestos y costos claros, puedes entrar al mercado dominicano con confianza, sea por una villa de alquiler en Punta Cana o un apartamento en Santo Domingo.

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