Impuestos al comprar inmueble en RD y si conviene comprar a tu nombre o con una SRL

Puede ser un apartamento frente al mar en Punta Cana, uno en la ciudad en Santo Domingo o una villa tranquila en Las Terrenas. Antes de comprar en República Dominicana tienes que entender qué impuestos vas a pagar y a nombre de quién conviene poner el inmueble. Hacerlo bien te ahorra tiempo y dinero.

Los gastos de cierre al comprar un inmueble en RD

Además del precio, comprar un inmueble en RD tiene gastos de cierre: lo que cuesta pasar el título a tu nombre de forma legal. Si no los cuentas desde el principio, te llevas sorpresas.

Los principales son el impuesto de transferencia, los honorarios del abogado y los del notario. En general suman entre el 3.5% y el 5.5% del precio de compra, y a veces algo más según la complejidad y lo que cobre el abogado.

El detalle:

• Impuesto de transferencia: es el más grande. República Dominicana cobra un 3% de impuesto de transferencia inmobiliaria sobre el valor del inmueble. Ese valor suele fijarlo la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) y puede ser distinto del precio de venta. Normalmente lo paga el comprador.
• Honorarios del abogado: contratar a un abogado local de confianza no es opcional. Hace la revisión previa, redacta los documentos y te acompaña en todo el cierre. Suele cobrar entre el 1% y el 1.5% del precio. En operaciones grandes o complejas puede ser una tarifa fija o un porcentaje algo mayor. No ahorres en esto; es tu protección.
• Honorarios del notario: el notario autentica documentos y certifica firmas. Suele cobrar entre el 0.5% y el 1% del valor del inmueble.

Consejo: pide a tu abogado un presupuesto detallado, partida por partida, antes de comprometerte. Así sabes exactamente qué pagas y presupuestas bien.

El IPI: el impuesto anual al patrimonio inmobiliario

Los impuestos no terminan en el cierre. En RD existe un impuesto anual llamado Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI), que todo propietario, extranjero o no, debe incluir en su presupuesto.

El IPI se calcula al 1% del valor tasado del inmueble. Pero para las personas físicas hay un monto exento importante.

Para personas físicas, los inmuebles con un valor tasado por debajo de RD$10,695,494 en 2026 (la cifra se ajusta cada año por inflación; confirma el monto vigente con tu asesor) están exentos de IPI. Si el valor supera ese monto, solo pagas el 1% sobre la parte que lo excede. Por ejemplo, si tu inmueble vale RD$12,000,000 y el monto exento es RD$10,695,494, pagas el 1% sobre RD$1,304,506 (RD$12,000,000 menos RD$10,695,494), unos RD$13,045 al año.

¿Y si el inmueble es de una empresa? Aquí hay una diferencia clave. Si compras a través de una empresa, por ejemplo una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL), no hay exención de IPI. La empresa paga un impuesto anual del 1% sobre los activos, sobre el valor total declarado de sus inmuebles y otros bienes. Ese 1% sustituye al IPI para las empresas. Es un detalle clave al decidir a nombre de quién compras.

Advertencia: la exención del IPI es solo para personas físicas. Si el inmueble está a nombre de una empresa, pagas el 1% anual sobre activos sobre el valor completo, sin exención.

Impuesto a la ganancia de capital al vender en RD

Si algún día vendes tu inmueble en RD, vas a pagar impuesto sobre la ganancia.

La tasa de ganancia de capital en RD es fija: 27%, tanto para personas como para empresas. Se aplica a la ganancia neta, que es la diferencia entre el precio de venta ajustado y el costo de compra ajustado. No es simplemente precio de venta menos precio de compra.

La DGII permite varios ajustes que reducen la ganancia gravable:

• Ajuste por inflación: el costo de compra se ajusta por la inflación del período en que tuviste el inmueble. Es una ventaja importante.
• Mejoras aprobadas: las mejoras o ampliaciones documentadas se suman al costo de compra y bajan la ganancia neta. Guarda todos los recibos de remodelaciones y mejoras.
• Gastos de venta: algunos gastos documentados de la venta, como la comisión del agente y los honorarios legales, también se pueden deducir.

¿Hay exenciones para extranjeros? A diferencia de otros países, RD no tiene exenciones generales de ganancia de capital para vendedores extranjeros por residencia o por reinvertir. Pero si documentas bien el precio de compra, el ajuste por inflación y las mejoras, puedes reducir legalmente la ganancia gravable.

Importante: la documentación lo es todo. Si no puedes probar el costo de compra y las mejoras, la DGII puede usar su propia valoración y la ganancia gravable puede salir más alta. Trabaja con tu contador y tu abogado locales cuando prepares la venta.

¿A tu nombre o a nombre de una empresa?

Una de las preguntas más comunes es si comprar a tu nombre o a través de una empresa local, normalmente una SRL. Las dos opciones tienen ventajas y desventajas, y la mejor depende de tus objetivos, del valor del inmueble y de tus planes a largo plazo.

Comprar a tu nombre: Es la forma más simple.

• A favor:
  • Menos costo inicial: menos honorarios y trámites que crear una empresa.
  • Exención del IPI: como persona física te beneficias del monto exento del IPI.
• En contra:
  • Responsabilidad personal directa: tus bienes personales podrían quedar expuestos si surge un problema legal con el inmueble (aunque los pleitos inmobiliarios no son tan comunes).
  • Herencia: el proceso de herencia puede ser más complejo y caro para herederos que viven fuera, con un proceso sucesoral local para ese inmueble.

Comprar con una empresa (SRL): Creas una persona jurídica aparte que es dueña del inmueble.

• A favor:
  • Protección de bienes: es el gran atractivo. La SRL separa tus bienes personales del inmueble. Si hay un pleito por el inmueble, tu patrimonio personal suele quedar protegido.
  • Herencia y sucesión: se simplifica mucho. En vez de transferir el inmueble, transfieres cuotas sociales de la empresa. Eso agiliza el proceso, reduce costos y evita el proceso sucesoral local del inmueble.
  • Posibles ventajas fiscales (para algunos): la empresa paga el 1% anual sobre activos, pero en carteras de mucho valor o negocios de alquiler activos la estrategia fiscal puede salir mejor si se estructura bien con asesoría.
  • Reventa más fácil: puedes vender las cuotas de la empresa en vez del inmueble. A veces simplifica la operación y puede tener otras consecuencias fiscales según lo que necesite el comprador.
• En contra:
  • Más costo de creación: crear una SRL tiene honorarios de registro, redacción de estatutos y designación de representantes.
  • Mantenimiento anual: la empresa necesita estados financieros anuales, declaraciones de impuestos y probablemente un contador local. Son costos recurrentes.
  • Sin exención del IPI: los inmuebles de empresas pagan el 1% anual sobre el valor completo declarado, sin monto exento.
  • Más trámites: hay más papeleo y obligaciones que a nombre propio.

Cuándo considerar una SRL:

• Piensas comprar varios inmuebles o activos de mucho valor.
• Quieres una protección fuerte de tus bienes.
• Tu interés principal es el alquiler y quieres formalizarlo como negocio.
• Quieres que la herencia sea sencilla para tus herederos.

Consejo: no hay una respuesta única. Habla con un abogado inmobiliario con experiencia en RD que evalúe tu situación financiera, tus objetivos y el riesgo que estás dispuesto a asumir.

Más allá de los impuestos

Entender los impuestos y la forma de propiedad es clave, pero proteger tu compra exige también una revisión completa, buenos profesionales y conocer las particularidades legales locales. Tu abogado debe hacer una búsqueda completa del título, verificar el uso de suelo y revisar que el inmueble no tenga gravámenes. Eso, junto con entender bien los impuestos, es la base de una compra tranquila.

Los impuestos y la forma de propiedad en RD no tienen que abrumarte. Si entiendes los gastos de cierre, el IPI, la ganancia de capital y las ventajas de comprar a tu nombre o con una SRL, decides con información. Protege tu patrimonio empezando por entender bien las reglas.

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