Impuestos del alquiler en RD: ¿a tu nombre o con una SRL? Costos, Confotur y financiamiento

República Dominicana atrae por su cultura, sus playas y un turismo que crece, sea para una casa de vacaciones, el retiro o un inmueble de alquiler. Pero comprar bien exige entender más que el precio: los gastos adicionales, los impuestos y las opciones de financiamiento. Esta guía explica esos puntos para que decidas con información.

Los costos además del precio

Al presupuestar un inmueble en RD hay que mirar más allá del precio publicado. Hay gastos normales durante y después de la compra:

• Abogado: tener un abogado inmobiliario independiente y con experiencia es lo más importante. Hace la debida diligencia, verifica el título, revisa el contrato y lleva el cierre. Cuenta con honorarios del 1% al 1.5% del valor de compra.

• Notario: autentica los documentos y formaliza la transferencia. Suele cobrar entre el 1% y el 1.5% del valor del inmueble.

• Impuesto de transferencia: salvo que el inmueble tenga certificación Confotur (lo vemos abajo), pagas un 3%. Lo cobra la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) sobre la valoración oficial del inmueble, que no siempre es el precio de venta. Se paga al transferir el título.

• Mantenimiento y administración: después de comprar hay gastos que siguen.

  • Cuota del condominio: si el inmueble está en un condominio o residencial cerrado, pagas una cuota mensual que cubre áreas comunes, seguridad, piscina, jardines y a veces servicios básicos. Varía mucho, desde unos US$100 hasta más de US$500 al mes, según el tamaño y lo que ofrezca el proyecto.
  • Servicios: luz, agua, internet y cable. La luz en particular puede costar más de lo que estás acostumbrado en otros países.
  • Administración: si vas a alquilar, una empresa local de administración es muy recomendable. Maneja reservas, huéspedes, limpieza, mantenimiento y mercadeo. Suele cobrar entre el 10% y el 20% del ingreso bruto.

Los impuestos del inmueble en RD

El sistema tributario dominicano para inmuebles es bastante sencillo:

• IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario): es anual. Las personas físicas pagan un 1% sobre el valor que pase de un monto exento. Por ejemplo, en 2024 los inmuebles de más de unos US$170,000 (monto que se ajusta cada año por inflación) pagaban el 1% sobre lo que excede ese monto. Por debajo, están exentos. Las empresas (SRL) no pagan IPI, pero pagan un 1% anual sobre sus activos, con algunas excepciones.

• Impuesto sobre la renta del alquiler (sin Confotur): si el inmueble genera alquiler y no tiene Confotur, ese ingreso paga impuestos en RD. Las personas físicas tienen tasas progresivas, como el impuesto sobre la renta personal, del 15% en los tramos bajos hasta el 27% en los altos. Las empresas pagan una tasa fija. Lo vemos en detalle más abajo.

• Ganancia de capital: al vender, la ganancia paga un 27%. Se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra documentado, menos las mejoras aprobadas. Hay exenciones, sobre todo para inmuebles con Confotur o si fue tu vivienda principal por un tiempo largo.

Los beneficios de Confotur

El Estado promueve el turismo con la Ley 158-01, conocida como Confotur, que da incentivos fiscales grandes a proyectos turísticos aprobados, incluidos muchos condominios nuevos en Punta Cana, Las Terrenas y Cabarete. Un inmueble con certificación Confotur puede ahorrarte mucho.

¿Qué exenciones da Confotur durante un máximo de 15 años?

• Impuesto de transferencia: no pagas el 3% en la compra inicial.

• IPI: durante 15 años desde la certificación no pagas el 1% anual. Es un ahorro grande a largo plazo, sobre todo en inmuebles de más valor.

• Renta del alquiler: los ingresos de alquiler de un inmueble con Confotur están exentos del impuesto sobre la renta en RD durante esos 15 años. Eso sube mucho tu rendimiento neto.

• Ganancia de capital: si vendes dentro de los 15 años de exención, no pagas el 27% sobre la ganancia.

Advertencia: verifica siempre con tu abogado la certificación Confotur durante la debida diligencia. No todos los proyectos nuevos califican, y la certificación aplica al proyecto concreto, no necesariamente a todas las unidades para siempre.

Cómo financiar si vives fuera

Muchos se preguntan si pueden conseguir un préstamo tradicional, como una hipoteca a 30 años en un banco dominicano.

¿Un extranjero (por ejemplo, ciudadano de EE. UU.) puede conseguir un préstamo a 30 años en un banco dominicano? En general es muy difícil y en muchos casos no es una opción realista. Los bancos dominicanos son mucho más conservadores con los no residentes.

¿A qué se limita el financiamiento para extranjeros?

• Plazos cortos e iniciales altos: si un banco dominicano te financia, el plazo suele ser de 5 a 15 años, no 30, y necesitas un inicial mucho mayor, normalmente el 50% o más del precio.
• Tasas más altas: las tasas en RD suelen ser más altas que en EE. UU. o Canadá, por las condiciones económicas y el riesgo que ven.
• Requisitos locales: los bancos suelen pedir historial de crédito local, prueba de residencia o un garante local, difíciles de conseguir para un comprador nuevo de fuera.

¿Qué opciones prácticas hay?

• Pagar en efectivo: es de lejos lo más común y sencillo para los compradores extranjeros. Agiliza el proceso y te da más fuerza para negociar.
• Financiarte en tu país: muchos compradores de EE. UU. o Canadá usan sus bienes allá: una línea de crédito sobre su casa (HELOC), refinanciar su vivienda principal o un préstamo personal si el monto es menor. Así consiguen mejores tasas y condiciones que en RD.
• Financiamiento del desarrollador o del vendedor: a veces un desarrollador o un vendedor da financiamiento a corto plazo para una parte del precio, por unos pocos años, con un inicial alto y tasas a menudo más altas. No siempre está disponible y tu abogado debe revisarlo bien.

Consejo práctico: planifica como si fueras a financiarte con tus propios fondos o en tu país. No cuentes con un préstamo largo de un banco dominicano salvo que tengas circunstancias muy específicas y ya hayas hablado con bancos locales.

Impuesto del alquiler: ¿a tu nombre o con una SRL?

Si eres ciudadano de EE. UU. y compras para alquilar, tienes que entender los impuestos en RD y en EE. UU. En general debes declarar tus ingresos mundiales al IRS, ganes donde ganes. La forma en que compras, a tu nombre o con una empresa dominicana como una SRL, puede cambiar mucho lo que pagas y lo que puedes deducir.

¿Qué pasa con el impuesto sobre el alquiler de un inmueble fuera de EE. UU.? El alquiler que ganas en RD paga impuesto sobre la renta en RD, y además lo declaras en EE. UU. La buena noticia es que EE. UU. tiene mecanismos como el crédito por impuestos extranjeros (Foreign Tax Credit) para evitar la doble tributación: descuentas de tus impuestos en EE. UU. lo que pagaste en RD.

¿Qué cambia en tasas y deducciones si compras a tu nombre o con una SRL?

• A tu nombre:

  • Tasa en RD: si el inmueble no tiene Confotur, pagas tasas progresivas sobre tu renta neta de alquiler, desde cerca del 15% en los tramos bajos hasta el 27% en los altos, según tu ingreso gravable anual en RD.
  • Deducciones: puedes deducir algunos gastos del inmueble, como el IPI, los intereses de un préstamo local (si lo tienes) y parte del mantenimiento. Pero la lista de gastos deducibles es más limitada que con una empresa.
  • Declaración en EE. UU.: declaras el ingreso en el anexo Schedule E del formulario 1040, con los gastos permitidos por la ley de EE. UU.

• Con una SRL (Sociedad de Responsabilidad Limitada):

  • Tasa en RD: la SRL paga un impuesto sobre la renta empresarial fijo del 27% sobre su ganancia neta del alquiler. Parece más alto que la tasa inicial de una persona, pero la ventaja está en las deducciones.
  • Muchas más deducciones: aquí la SRL es mucho más eficiente. Puede deducir una lista amplia de gastos del negocio contra los ingresos del alquiler, por ejemplo:
    • Depreciación del inmueble
    • Comisión de administración
    • Servicios (luz, agua, internet)
    • Reparaciones y mantenimiento
    • Seguro
    • Honorarios legales y contables
    • Viajes relacionados con la administración del inmueble
    • Intereses Estas deducciones bajan mucho la renta neta gravable en RD.
  • Protección de bienes: la SRL también separa tus bienes personales de los del negocio.
  • Estrategia fiscal en EE. UU. y diferimiento: para un estadounidense, tener el inmueble en una SRL abre opciones de planificación. La SRL puede tratarse para el fisco de EE. UU. como sociedad de personas, entidad no considerada (disregarded entity) o corporación, según lo que se elija. Si se trata como corporación y las ganancias se quedan y se reinvierten en RD, el impuesto en EE. UU. sobre ese ingreso podría diferirse hasta que se te distribuyan. Esto exige asesoría de un especialista en impuestos internacionales de EE. UU.
  • Declaraciones en EE. UU.: tienes que cumplir requisitos específicos del IRS para empresas extranjeras, como el formulario 5471 a partir de ciertos porcentajes de propiedad.

La diferencia clave (15% o 27%) y las deducciones: una persona puede empezar con una tasa nominal del 15% en RD, pero las deducciones más amplias de una SRL contra el 27% empresarial suelen dar una carga efectiva bastante menor, sobre todo con alquileres grandes o varios inmuebles. Las deducciones achican la base sobre la que se calcula el impuesto, y eso hace que el 27% empresarial convenga en muchos casos.

Recomendación: elegir entre comprar a tu nombre o con una SRL es una decisión compleja que depende de tu situación financiera, el tamaño de la inversión y tus objetivos. Consulta con un abogado inmobiliario dominicano y con un especialista en impuestos internacionales de EE. UU.

Próximos pasos

Comprar en República Dominicana tiene buenas perspectivas, desde casas de vacaciones hasta inmuebles de alquiler rentables. Entender los costos, los impuestos y el financiamiento es clave, y los incentivos como Confotur hacen el mercado más atractivo. Pero el éxito depende de prepararte bien y contar con asesoría experta.

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