Gastos de cierre al comprar una casa en RD y cómo financiarla si vives fuera

Un apartamento frente al mar en Punta Cana, uno en la ciudad en Santo Domingo o una villa tranquila en Las Terrenas: comprar en República Dominicana atrae por el paisaje, la economía que crece y los buenos rendimientos de alquiler. Pero entender el financiamiento y lo que cuesta de verdad la compra puede parecer un rompecabezas.

Esta guía aclara la parte financiera: cómo conseguir un préstamo hipotecario si eres ciudadano de EE. UU., qué piden los bancos a quien compra desde fuera y cuánto suman los gastos de cierre.

¿Un ciudadano de EE. UU. puede conseguir un préstamo hipotecario en RD?

Sí. Los compradores extranjeros, incluidos los ciudadanos estadounidenses, pueden conseguir préstamos hipotecarios en bancos dominicanos. No tienes por qué pagar todo en efectivo.

Eso sí, ajusta las expectativas sobre el plazo. En EE. UU. lo normal es una hipoteca a 30 años; en RD es muy raro para no residentes. Los bancos dominicanos suelen dar plazos más cortos, a menudo de 5 a 15 años, y eso sube la cuota mensual comparada con un plazo de 30 años. Los bancos locales prefieren plazos cortos e iniciales altos para reducir el riesgo con prestatarios de fuera.

Algunos bancos internacionales con presencia en RD, o ciertos prestamistas privados, pueden dar plazos algo más largos, pero con requisitos más estrictos o tasas más altas. Conviene explorar todas las opciones y comparar ofertas.

Requisitos de los bancos: inicial y tasas

Los requisitos para quien compra desde fuera son distintos de los de un residente. Conocerlos de antemano agiliza la solicitud.

Inicial:

Prepárate para un inicial alto. Un residente puede calificar con un 20% a 30%; a quien compra desde fuera le suelen pedir más:

• No residentes: los bancos suelen pedir entre el 30% y el 50% del valor de tasación. Varía según el banco, el tipo de inmueble y tu perfil financiero.
• Tipo de inmueble: pueden pedir más inicial para terrenos sin construir o inmuebles en zonas poco desarrolladas que para residenciales consolidados en Punta Cana o en Santo Domingo.

Tasas:

Las tasas en RD suelen ser más altas que en EE. UU. o Canadá y cambian según el mercado y según si el préstamo es en pesos o en dólares.

• Préstamos en dólares: las tasas para no residentes suelen estar entre 7% y 12% anual, casi siempre variables, así que pueden cambiar durante el préstamo.
• Préstamos en pesos: suelen tener tasas nominales más altas, aunque el tipo de cambio influye en el costo real.

Documentos para la solicitud:

El banco necesita ver que tienes estabilidad financiera y capacidad de pago. Normalmente te piden:

• Pasaporte vigente y otra identificación
• Prueba de domicilio en tu país
• Estados de cuenta (bancarios y de inversiones de los últimos 6 a 12 meses)
• Reporte de crédito de tu país
• Prueba de ingresos (carta de trabajo, declaraciones de impuestos de los últimos 2 a 3 años, estados financieros del negocio si trabajas por tu cuenta)
• Informe de tasación del inmueble (lo encarga el banco)
• Título del inmueble y contrato de compra

Consejo: empieza a juntar estos documentos pronto. Tenerlos ordenados acelera mucho la solicitud.

Cuánto suman los gastos de cierre en RD

Además del precio y del inicial, hay que contar los gastos de cierre: los costos legales, administrativos e impositivos de pasar el inmueble a tu nombre. Como regla general, suman entre el 5% y el 7% del precio de compra o del valor de tasación, el que sea mayor a efectos fiscales.

Estos son los componentes principales:

El impuesto de transferencia inmobiliaria

Uno de los gastos más grandes es el impuesto de transferencia, que se paga a la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) cuando el inmueble cambia de dueño.

• Tasa: es un 3% fijo del valor del inmueble. Ese valor lo determina la tasación de la DGII, que puede ser mayor o menor que tu precio de compra. En general, la DGII apunta al valor de mercado.
• Cuándo se paga: antes de poder inscribir el título a tu nombre.

Ese 3% lo pagas igual, financies o no la compra.

Honorarios de abogado y notario

• Abogado: contratar un abogado inmobiliario independiente y serio es lo más importante para una compra segura. Hace la debida diligencia, verifica el título, redacta el contrato y lleva el cierre. Suele cobrar entre el 1% y el 1.5% del precio, a menudo con un mínimo, sobre todo en inmuebles más baratos. No ahorres en esto; es tu mejor defensa.
• Notario: toda compra de inmueble en RD tiene que notarizarse para ser válida. El notario verifica identidades, da fe de las firmas y certifica documentos. Suele cobrar cerca del 1% del valor del inmueble, según la complejidad y la cantidad de documentos.
• Registro: son cargos aparte, pero normalmente los tramita tu abogado. Son montos pequeños que cobra el Registro de Títulos por inscribir la propiedad a tu nombre, mucho menores que el impuesto de transferencia.

Advertencia: asegúrate de que tu abogado te represente solo a ti, el comprador, para evitar conflictos de interés.

Costos e impuestos después de comprar

Los costos no terminan en el cierre. También hay que presupuestar gastos e impuestos anuales.

• IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario): es anual y se aplica a inmuebles por encima de un monto que se ajusta cada año. En 2024 ese monto era de unos RD$9,520,089 (cerca de US$170,000, según el tipo de cambio). Si el valor tasado supera ese monto, pagas un 1% anual sobre el excedente. Por debajo, estás exento. Los inmuebles agrícolas y las viviendas de personas de 65 años o más (sin otras propiedades) también suelen estar exentos.
• Impuesto sobre la renta del alquiler: si alquilas el inmueble y no eres residente, pagas un 27% sobre la renta neta. Lleva registros de los gastos del inmueble para deducirlos del ingreso bruto.
• Ganancia de capital: si vendes con ganancia, pagas un 27% sobre la ganancia neta (precio de venta menos costo de compra y gastos aprobados).
• Cuotas de mantenimiento: en apartamentos y residenciales cerrados o resorts (muy comunes en Punta Cana) pagas una cuota mensual de mantenimiento que cubre amenidades, seguridad, áreas comunes y a veces servicios. Varía mucho según el nivel de servicios.
• Servicios y seguro: cuenta la luz, el agua, el internet y el seguro del inmueble, que varían según el uso y la zona.

Comprar en República Dominicana tiene mucho potencial, pero hay que entender bien la parte financiera: el préstamo, los gastos de cierre y los impuestos de cada año. Con buena planificación y asesoría, tu compra puede salir bien y sin sorpresas.

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